Bail étudiant en Wallonie :
la garantie locative — ce que le bailleur peut exiger, et comment la récupérer

Votre propriétaire vous réclame une garantie locative avant votre entrée dans les lieux. Ou, à l'inverse, votre bail se termine et il refuse de vous la restituer. Dans les deux cas, le décret wallon est clair : le montant est plafonné, et les conditions de restitution sont encadrées par la loi.

1. Le cadre légal

Ce que le bailleur peut exiger — et pas davantage

L'article 82/1 du décret wallon du 15 mars 2018 autorise le propriétaire à exiger une garantie locative. Cette garantie ne peut toutefois pas excéder deux mois de loyer. Toute clause contractuelle prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite.

La garantie a pour objet de couvrir d'éventuels dégâts locatifs ou loyers impayés constatés à la fin du bail. Elle ne constitue pas un deuxième mois de loyer, ni une avance sur charges.

2. La restitution

Comment récupérer sa garantie à la fin du bail

Le lien essentiel avec l'état des lieux

La restitution de la garantie est directement liée à l'état des lieux de sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire bénéficie d'une présomption favorable : il est réputé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail, ce qui complique la tâche du bailleur pour justifier une retenue.

En présence d'un état des lieux d'entrée, le bailleur peut en revanche comparer l'état initial et l'état de sortie, et retenir sur la garantie le coût des réparations imputables au locataire.

La procédure de sortie

À la fin du bail, chaque partie peut requérir l'établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés. Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés au bailleur.

En l'absence d'accord entre les parties, le juge de paix peut être saisi par requête avant la date de remise des clés pour désigner un expert.

3. En cas de litige

Votre propriétaire refuse de restituer la garantie

Si le bailleur refuse de restituer tout ou partie de la garantie sans justification sérieuse, plusieurs voies s'offrent à vous :

• Lui adresser une mise en demeure écrite, de préférence par recommandé, en demandant la restitution dans un délai raisonnable ;
• Saisir le juge de paix du lieu où se situe le bien loué ;
• Demander au juge la restitution de la garantie ainsi que, le cas échéant, des intérêts de retard.

Cet article est rédigé à titre informatif. Il ne constitue pas un avis juridique personnalisé. La réglementation applicable est le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (Chapitre V, article 82/1), applicable en Région wallonne uniquement. Article mis à jour en mai 2026.