Bail étudiant en Wallonie :
l'état des lieux et la durée du contrat

Vous vous apprêtez à signer un bail étudiant en Wallonie, ou vous venez de le faire. Avant d'entrer dans votre kot, deux points méritent votre attention immédiate : l'état des lieux d'entrée et la durée de votre contrat. Ce sont eux qui détermineront vos droits et obligations du premier au dernier jour.

1. L'état des lieux

L'état des lieux ou la photographie de l'état du bien

Avant d'occuper les lieux, les parties dressent un état des lieux d'entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Il s'agit d'un document écrit, détaillé et contradictoire, établi avant l'occupation et en deux exemplaires — un pour vous, un pour le bailleur. Plus il est précis, plus il protège les deux parties au moment du départ.

En pratique, vérifiez pièce par pièce :

• Les murs, sols et châssis ;
• Les sanitaires et la robinetterie ;
• Les meubles et électroménagers ;
• Le chauffage, la ventilation et les détecteurs incendie ;
• Les compteurs (électricité, eau, gaz) — notez les index.

Complétez-le systématiquement de photos datées prises avant l'entrée dans les lieux. Le propriétaire peut vous proposer de le faire via un expert.

Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux ?

Si aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé, l'article 28, §1er du décret s'applique : le locataire est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.

En pratique, cette absence peut jouer dans les deux sens.

Pour le locataire — La présomption joue en sa faveur : c'est au bailleur d'établir qu'il y a des dégâts locatifs. En l'absence d'état des lieux, le propriétaire aura plus de difficulté à justifier une retenue sur la garantie locative. Dans ce scénario, le locataire est en principe en droit d'en obtenir la restitution intégrale.

Par ailleurs, si les parties ne s'accordent pas sur l'état des lieux d'entrée, le juge de paix peut être saisi par requête dans les 15 jours suivant l'expiration du premier mois d'occupation. Il peut alors désigner un expert pour y procéder.

2. La durée du bail

Un an en principe, avec une fin automatique au terme

En Wallonie, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d'un an. Les parties peuvent toutefois convenir d'une durée plus courte dans le contrat.

Le décret du 15 mars 2018 (Ch. V, art. 76 et s.) prévoit que le bail étudiant prend fin automatiquement à l'expiration de la durée convenue, sans qu'il soit nécessaire pour l'une ou l'autre partie de donner un congé. Pour un bail d'un an débutant le 1er septembre 2026, le bail s'éteint donc de plein droit le 31 août 2027.

Attention toutefois : si l'étudiant continue à occuper les lieux après cette date sans opposition du bailleur, le bail est reconduit tacitement pour une année supplémentaire aux mêmes conditions. Le bailleur qui souhaite éviter cette reconduction devra manifester son opposition — de préférence par écrit — avant l'expiration du terme.

Cas particulier — Si le bail initial a été conclu pour une durée inférieure à un an et que l'étudiant reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour un an à compter de la date d'entrée en vigueur initiale.

3. La garantie locative

L'article 82/1 du décret wallon autorise le propriétaire à exiger une garantie locative. Celle-ci ne peut pas excéder deux mois de loyer. Elle a pour but de couvrir d'éventuels dégâts locatifs ou loyers impayés à la fin du bail.

Cet article est rédigé à titre informatif. Il ne constitue pas un avis juridique personnalisé. La réglementation applicable est le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (Chapitre V, articles 76 et suivants), applicable en Région wallonne uniquement. Article mis à jour en mai 2026.