Bail de résidence principale en Wallonie : la garantie locative — ce que le bailleur peut exiger et comment la récupérer

Votre propriétaire vous réclame une garantie locative avant d'entrer dans les lieux. Ou votre bail se termine et il refuse de vous la restituer. Le décret wallon encadre strictement le montant et les conditions de restitution.

À retenir

Montant maximum: 2 mois de loyer (art. 25 du décret).
Objet: Couvrir d'éventuels dégâts locatifs ou loyers impayés.
État des lieux de sortie: Clé pour justifier ou contester une retenue.
Restitution: Après remise des clés, déduction faite des sommes dues.

1. Le cadre légal

Ce que le bailleur peut exiger — et pas davantage

Le décret wallon du 15 mars 2018 (art. 62) autorise le bailleur à exiger une garantie locative. Cette garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer (depuis le décret du 19 mai 2023, art. 2).

La garantie couvre exclusivement d'éventuels dégâts locatifs ou loyers impayés constatés à la fin du bail. Elle ne peut pas être utilisée pour couvrir des frais de remise en état relevant de la vétusté ou de l'usure normale.

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Définition

Un dégât locatif est un dommage causé par la faute ou la négligence du locataire. Ne sont pas à sa charge les dégradations dues à la vétusté (usure normale du temps) ou à la force majeure.

2. L'état des lieux de sortie

Le document clé pour la restitution

À la fin du bail, un état des lieux de sortie doit être établi après la libération des lieux par le locataire, mais avant la remise des clés au bailleur. Il doit être établi à frais partagés, contradictoirement. En cas de désaccord, le juge de paix peut désigner un expert.

C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie qui permet de déterminer s'il y a des dégâts locatifs. Sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé n'avoir causé aucun dégât — sauf preuve contraire par toutes voies de droit.

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Conseil

Avant de remettre les clés, réalisez ou demandez un état des lieux de sortie contradictoire. Photographiez l'état des lieux pièce par pièce. Conservez une copie signée. Ces éléments seront déterminants en cas de litige.

3. En cas de litige

Votre propriétaire refuse de restituer la garantie

Si le bailleur refuse de restituer tout ou partie de la garantie sans justification sérieuse, plusieurs voies s'offrent à vous :

Lui adresser une mise en demeure écrite, de préférence par recommandé
Saisir le juge de paix du lieu où se situe le bien loué
Demander la restitution de la garantie ainsi que, le cas échéant, des intérêts de retard

La charge de la preuve des dégâts locatifs repose sur le bailleur. S'il ne peut pas établir leur réalité et leur imputabilité, la retenue est injustifiée et la garantie doit être intégralement restituée.

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Cet article: La garantie locative.

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Références

Références légales

Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation — Chapitre II.
Décret du 19 mai 2023 modifiant le régime de la garantie locative.

Cet article est rédigé à titre informatif. Il ne constitue pas un avis juridique personnalisé. La réglementation applicable est le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (Chapitre II), applicable en Région wallonne uniquement. Article mis à jour en mai 2026.

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